“稳”是主旋律 西安楼市或将有小幅下行

圆桌嘉宾:资深地产人 徐武 西安建筑科技大学建筑学院副教授 马健 创典全程信息部部长 刘兰兰 美城股份市场总监 沈玮 近日,长沙楼市进行政策调整,长沙市范围内停止执行对家庭 ...

  圆桌嘉宾:资深地产人 徐武

  西安建筑科技大学建筑学院副教授 马健

  创典全程信息部部长 刘兰兰

  美城股份市场总监 沈玮

  近日,长沙楼市进行政策调整,长沙市范围内停止执行对家庭第二套改善性住房的契税优惠税率,即对个人购买家庭第二套改善性住房(指已拥有一套住房的家庭,购买家庭第二套住房),按4%的税率征收契税。这是2016年来,除北上广深外,第一个提出契税改革的城市,这一改革引起行业和购房者关注。而在此之前,“旧”政策规定的是除北京、上海、广州、深圳外,对个人购买第二套改善性住房90平方米及以下减按1%,90平方米以上减按2%征收契税,目前西安二套改善性住房90—144平方米按1.5%征收契税,144平方米以上为3%。这一政策变化,对西安市场是否会产生影响?华商报记者采访了业内专家。

  长沙政策调整,在释放什么楼市信号?

  徐武:该契税改革实际上与国管公积金提高二套房比例相呼应,集中释放了一个信号,就是国家对于二套房购买进行收缩。这也呼应了“两会”提出的,2019年农村人口向城镇人口转移1400万人,占总人口1%的目标。如何解决新进入城市人口的居住问题,首套房成为关键,抑制二套购房,鼓励首套购房成为政策关注点。

  马健:今年年初中央经济工作会议再次强调“因城施策、分类指导”。要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。长沙出台的契税改革政策,是构建房地产市场平稳健康发展长效机制、稳妥实施房地产长效机制“一城一策”的前奏,接下来房价涨幅过快的城市极有可能跟进。

  刘兰兰:2019年以来,国家对于房地产调控以稳为主,同时明确落实城市主体责任,实行“一城一策”。大部分城市根据自身状况对政策进行了放松式微调,多地楼市出现明显回暖,个别城市房价甚至出现快速增长攀升的苗头,由此引发了各界对市场炒作的担忧。4月份国管公积金的收紧以及长沙的契税政策改革明显都是收紧型调控,释放出中央到地方对于调控趋严的信号。

  结合西安市场,该政策调整有无落地可能?

  马健:西安作为目前全国房价涨幅最快的城市之一,极有可能会有类似的政策调整。

  徐武:西安市目前新房契税的征收标准是90平方米以下1个点,90到144平方米是1.5个点,144平方米以上的普通户型征收3%契税,从现在来看,西安市契税征收符合国家大政方针。但如果说西安根据长沙近期的政策进行契税微调的话,肯定对二套房是有一定影响的。但是二套房主要是在交易环节有一定影响,因此,对于新房市场影响不大,但会抑制二手房交易。

  刘兰兰:从3月份70城新建商品住宅房价指数表现来看,西安房价同环比上涨幅度仍处于全国前列,结合西安楼市近几个月的开盘去化情况来看,西安楼市成交量和成交价都处在明显的上升期,在市场供求紧张的大环境下预计西安楼市上涨压力加剧,因此在稳房价的政策背景下,不排除西安会出台类似政策的可能。

  沈玮:西安3月房价指数在70个大中城市中,同环比排名又是第一,如果西安的楼市供应量没有办法及时补充,土地的价格也连续上涨的话,收紧的政策就会有所释放,但不一定是契税,也有可能是其他的政策。

  如果落地执行,将对西安楼市产生什么影响?

  徐武:如果西安落地执行,很明显会在二手房交易过程中提高税费,实质上抑制二套房购买客户的激情。去年全国二手房成交量、成交价都普遍下调,但今年第一季度,全国二手房虽然价格低,但成交量上涨。因此如果调整契税的话,对二套二手房交易抑制力度非常大。新房的购买,主要考量购买资格、购买门槛和首付比例,如果三方面不变动的话,对于新房市场影响不是特别大。

  马健:之前二线城市普遍实行的二套房契税优惠政策,目的是鼓励改善性需求和去库存,在二线城市楼市普遍较热的市场情况下,调整契税能够增加税收和防止市场过热,如果在西安落地执行,对改善型购房者尤其是“刚改”客户选择产品的面积区间会有一定影响,加上综合考虑房产税落地的可能性,对于房地产企业来说,改善型产品的面积区间与户型结构需要做更加科学的设计和考量

  刘兰兰:如果西安实施此类政策势必将增加“刚改”、改善型客户的购房成本,从而影响购房者预期,对于投资型、改善型客户的入市需求起到一定放缓作用。

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